Договор найма (аренды) квартиры

Сдаёте квартиру?
Договор решает, вернут ли её вам целой.

Расписка на тетрадном листе не спасёт от долга и сломанной техники. Соберите договор аренды квартиры под свою ситуацию: депозит, опись имущества, срок и порядок выселения — по гл. 35 ГК РФ, за пару минут.

Составить договор → Что обязательно включить
Собирается в браузере Структура по ГК РФ Скачивание .txt
Договор найма · экземпляр наймодателя № ДН-2026/04
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
пример · собран конструктором
Собираем договор…
Данные — в браузере. Адрес и суммы не уходят на сервер
Структура по гл. 35 ГК РФ. Наём жилого помещения
Ранний доступ. Первым — лучшие условия на полную версию
Пункт 01 · Конструктор

Как составить договор аренды квартиры
онлайн — по шагам

Заполните объект, стороны и деньги, включите нужные пункты защиты — договор соберётся справа сразу. Шкала «Защита наймодателя» честно покажет, чего не хватает, чтобы вернуть квартиру целой.

Конструктор · договор найма (аренды) квартиры пример · правьте под себя
1Объект и стороныквартира · кто с кем
2Деньгиплата · депозит · ЖКХ
3Пункты защитывключите нужное
Договор найма жилого помещения0 знаков
Защита наймодателя / по пунктам договора0/100

Это схема механики: конструктор собирает договор найма из ваших ответов по структуре гл. 35 ГК РФ прямо в браузере. Готовый текст — черновик-образец, который стоит проверить под вашу ситуацию. В полной версии будут юрист-проверенные шаблоны под регион, акт приёма-передачи с описью и электронная подпись.

Пункт 02 · Разбор

6 пунктов, без которых договор
не защитит собственника

Именно на этих мелочах теряют деньги, когда скачивают «типовой договор аренды квартиры» из интернета не глядя. Разверните — покажем, чем заменить формулировку из бесплатного бланка.

01Нет депозита — «жильцы приличные, доверяю»›
бланкПро залог в договоре ничего — заселили без обеспечения.
как надоОбеспечительный депозит 1–2 платы: покрывает долг и порчу, возвращается при выезде за вычетом ущерба по описи.
02Нет описи имущества и акта приёма-передачи›
бланк«Квартира с мебелью и техникой» — и всё. Что сломали, а что было — не докажешь.
как надоОпись с состоянием вещей в акте приёма-передачи (Приложение №1). Есть чем удержать депозит за разбитое.
03«Оплата ежемесячно» без даты и пени›
бланкПлатит «когда получится», просрочки тянутся, рычага нет.
как надоЧёткая дата платежа и пеня за каждый день просрочки; при долге свыше 15 дней — право расторгнуть.
04Ни слова про животных, гостей и курение›
бланкОграничений нет — значит, можно всё: два кота, ремонт когтями по обоям.
как надоПрямой пункт: содержание животных — только с письменного согласия наймодателя.
05Субаренда разрешена по умолчанию›
бланкЖилец пересдаёт комнату посуточно через Авито — в договоре запрета нет.
как надоПоднаём и передача помещения третьим лицам запрещены без согласия наймодателя.
06Нет порядка расторжения и выселения›
бланкКак расстаться — не прописано; выселять приходится через участкового месяцами.
как надоОснования досрочного расторжения и срок уведомления о выезде — 30 дней. Понятно, как расстаться.
Пункт 03 · Что меняется

Три вещи, ради которых стоит
собрать нормальный договор

Вижу квартиру целой при выезде

«Раньше сдавал на честном слове — теперь опись и депозит, и мне есть чем закрыть ущерб.»

Опись имущества в акте приёма-передачи и страховой депозит дают собственнику рычаг: разбили технику — удержали из залога по зафиксированному состоянию, а не спорили на словах.

Платят вовремя — или отвечают рублём

«Появилась дата платежа и пеня — просрочки прекратились сами собой.»

Чёткая дата оплаты, пеня за просрочку и право расторгнуть договор при долге дисциплинируют жильца лучше уговоров. У вас — законные основания, а не только испорченные нервы.

Знаю, что вообще должно быть в договоре

«Сдавал впервые и боялся упустить главное — конструктор показал, чего не хватает.»

Не безликий бланк, а готовая структура по гл. 35 ГК РФ: предмет, плата, депозит, срок, ответственность, порядок расторжения. Шкала защиты подсказывает, какие пункты стоит добавить.

Пункт 04 · Как это работает

От пустого бланка до подписанного договора

Заполняете блоки

Адрес, стороны, плата, депозит, срок и ЖКХ — полями и чипами. Включаете тумблерами нужные пункты защиты. Всё — за пару минут.

Смотрите живой договор

Текст собирается справа сразу, с нумерацией статей. Шкала «Защита наймодателя» подсвечивает, чего не хватает: депозита, описи, порядка расторжения.

Скачиваете и подписываете

Скопировали в Word или скачали .txt, распечатали в двух экземплярах — по одному наймодателю и нанимателю — и подписали при передаче ключей.

Пункт 05 · Кто обжёгся

Трое собственников, которым не хватило одного договора

Истории собирательные, имена, адреса и суммы — пример. Нажмите на карточку — конструктор зарядит подходящий пресет, и вы увидите, как выглядел бы защищающий договор.

И
Ирина, 54
сдала «двушку» по расписке

«Написали расписку от руки — зачем нам эти сложные договоры.»

Жильцы платили два месяца, потом перестали и съехали. Долг 78 000 ₽ и сломанная стиральная машина. В расписке ни описи, ни депозита, ни порядка расторжения — в суде предъявить нечего, взыскивать не с чего.

долг 78 000 ₽ · доказать нечем
С
Сергей, 41
скачал типовой бланк из интернета

«Взял первый попавшийся образец — там же всё как у людей.»

В бесплатном бланке не было пунктов про животных и субаренду. Жильцы завели двух котов и пересдавали комнату посуточно через Авито. Штрафа в договоре нет — выселял через участкового два месяца.

коты + посуточно · выселял 2 месяца
А
Алексей, 29
сдаёт студию впервые

«А вдруг не заплатят, испортят ремонт, приведут кого попало?»

Купил студию под сдачу, ремонт на 900 000 ₽, и боится всего сразу. Не знает, что должно быть в договоре, какой брать депозит и чем «наём» отличается от «аренды». Тянет со сдачей — второй месяц простоя, −90 000 ₽ упущенной платы.

простой 2 месяца · −90 000 ₽
Пункт 06 · Вопросы

Коротко о договоре аренды квартиры

Как составить договор аренды квартиры онлайн бесплатно?
Составить договор аренды квартиры онлайн можно в конструкторе выше: заполните четыре блока — объект (адрес, площадь), стороны (наймодатель и наниматель), деньги (плата, депозит, кто платит ЖКХ, срок) и включите нужные пункты защиты (опись имущества, запрет на животных и субаренду, пеня за просрочку, порядок расторжения). Договор собирается справа сразу, с нумерацией статей по гл. 35 ГК РФ. Готовый текст можно скопировать или скачать .txt, распечатать в двух экземплярах и подписать. Демо работает бесплатно и целиком в браузере.
Что должно быть в договоре аренды квартиры между физическими лицами?
В договоре аренды квартиры между физическими лицами обязательно указывают: точный адрес и характеристики жилья, паспортные данные наймодателя и нанимателя, размер и срок платы и дату оплаты, размер обеспечительного депозита и условия его возврата, срок найма, кто оплачивает коммунальные услуги, ответственность за просрочку и порчу, порядок расторжения и срок уведомления о выезде. Сильно защищает собственника опись имущества (акт приёма-передачи, Приложение №1) и прямые ограничения — по животным, курению, субаренде. Конструктор собирает все эти пункты и показывает шкалой, чего не хватает.
Чем договор аренды отличается от договора найма квартиры?
Юридически, когда жильё сдаётся физическому лицу для проживания, это договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), а «арендой» его называют в быту и в поисковиках. Аренда в строгом смысле — это когда квартиру снимает организация (юрлицо), тогда применяется гл. 34 ГК. Для собственника и жильца разница в названии не мешает: важно, чтобы в документе были предмет, плата, срок, депозит и ответственность. Наш конструктор оформляет договор найма жилого помещения и в заголовке отражает привычное слово «аренда», чтобы вас понимали обе стороны.
Нужен ли договор аренды квартиры, если сдаю знакомым или родственникам?
Договор нужен даже со знакомыми — именно на «доверии по-соседски» чаще всего и теряют деньги. Без бумаги невозможно доказать размер платы, взыскать долг, удержать депозит за испорченную технику или законно выселить жильца, который перестал платить. Договор не портит отношения, а защищает обе стороны: фиксирует, кто за что отвечает. Можно сделать его мягким — конструктор позволяет выбрать пресет «Хорошим жильцам надолго» с индексацией платы раз в год вместо жёстких штрафов.
Обязательно ли регистрировать договор аренды квартиры и платить налог?
Договор найма на срок менее года (например, распространённые 11 месяцев) не подлежит государственной регистрации — достаточно подписей сторон в двух экземплярах. Договор на год и дольше регистрируют в Росреестре как обременение. Доход от сдачи облагается налогом: физлицо платит НДФЛ 13% либо оформляет самозанятость и платит налог на профессиональный доход 4% при сдаче физлицу. Конструктор по умолчанию предлагает срок 11 месяцев, чтобы упростить оформление; вопросы налогов уточняйте под свою ситуацию.
Как правильно оформить залог (депозит) в договоре аренды квартиры?
Обеспечительный (страховой) депозит — это сумма, которую наниматель вносит при заселении на случай долга или порчи имущества; обычно одна или две месячные платы. В договоре важно прописать: размер депозита, что он покрывает (задолженность, повреждения по описи, штрафы) и условия возврата — в какой срок после выезда и за вычетом чего. Депозит нельзя путать с платой за последний месяц. В конструкторе депозит выбирается чипами «без залога / 1 месяц / 2 месяца», сумма считается автоматически, а шкала защиты предупреждает, если залога нет.
Можно ли скачать бланк или образец договора аренды квартиры и распечатать?
Да. Соберите договор в конструкторе под свою ситуацию и нажмите «Скачать .txt» — получите готовый текст-образец, который откроется в любом редакторе, распечатывается и подписывается в двух экземплярах (по одному каждой стороне). Можно также скопировать текст кнопкой и вставить в Word. Это не безликий типовой бланк из интернета, а договор, собранный под ваш адрес, плату, депозит и выбранные пункты защиты. Данные при этом не покидают браузер.
Что такое опись имущества и акт приёма-передачи к договору?
Опись имущества — это перечень мебели и техники, которые вы передаёте жильцу, с указанием их состояния; она оформляется как акт приёма-передачи (обычно Приложение №1 к договору) и подписывается при заселении. Без описи почти невозможно доказать, что холодильник или диван сломали именно жильцы, и удержать за это депозит. Включённый в конструкторе пункт «Опись имущества» добавляет в договор ссылку на такой акт и поднимает шкалу защиты — это один из самых важных пунктов для собственника.
Куда уходят данные, которые я ввожу в конструктор договора?
Никуда: конструктор работает целиком в вашем браузере — адрес, имена сторон, размер платы и остальные данные не отправляются на сервер и нигде не сохраняются. Копирование и скачивание .txt тоже происходят локально на вашем устройстве. Можно собрать договор на примере, а реальные данные подставить дома. Полная версия будет хранить черновики на серверах в России по 152-ФЗ, работать без VPN и добавит электронную подпись.
Сколько стоит сервис и когда он откроется?
Сейчас «Договор Аренды» в раннем доступе: конструктор на этой странице бесплатный и уже работает. Полную версию — с юрист-проверенными шаблонами под регион, актом приёма-передачи и описью, электронной подписью и хранением договоров — мы достраиваем. Оставьте почту в форме ниже: напишем, когда откроем, и дадим первым лучшие условия. Регистрация — это список ожидания, оплата не требуется.

Сдайте квартиру спокойно

Мы достраиваем полную версию: юрист-проверенные шаблоны под регион, акт приёма-передачи с описью, электронная подпись и хранение договоров. Оставьте почту — напишем, когда откроем, и дадим первым лучшие условия.

Готово — проверьте почту: мы отправили подтверждение.

Регистрируясь, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных. Это список ожидания раннего доступа, оплата не требуется.